4887
0Интернет-обзор зарубежного опыта в сфере ЖКХ
Характеристики объектов
История
...Слово "кондоминиум" происходит из латинского языка, и обозначает "совладение". Этому термину почти две тысячи лет, а сама идея кондоминиума зародилась во времена Римской империи, когда Сенат принял законы, разрешавшие гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских "многосемейных" домах...
...Закон о кондоминиумах США начинается с постулата, по которому границы собственности, установленные по поверхности земли, распространяются вглубь до центра земли и вверх до верхних слоев атмосферы….
…Любое строение, возведенное на земельном участке, неразрывно связано с земельным участком. Таким образом, каждый домовладелец в кондоминиуме в США является сособственником земельного участка, входящего в состав кондоминиума...
… на Западе, особенно в США, где исторически подавляющая часть жилищного фонда находится в частной собственности, под приватизацией понималась не массовая бесплатная передача жилья гражданам…, а продажа жилья… В США и европейских странах жилые дома либо полностью принадлежат одному собственнику, будь то муниципалитет или частное лицо, либо это кондоминиум, в котором нет муниципальной собственности. На западе невозможно увидеть дом, где одновременно были бы муниципальные и частные квартиры...
…каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически является членом ассоциации…
… практически каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домовладельцев. На западе широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья. В основном такие дела касаются задолженностей по обязательным платежам домовладельцев или нарушения установленных в кондоминиуме правил...
…собственники жилья в кондоминиумах не требуют какой-либо финансовой помощи от муниципалитетов, поскольку всегда сами оплачивали стоимость услуг по содержанию и ремонту своего собственного жилья...
...Количество объединений собственников жилья (ОСЖ) во Франции с 2000 по 2008 годы увеличилось в 1,6 раз, в Финляндии в 1,4 раза...
...Количество объединений собственников жилья (ОСЖ) в Польше с 2000 по 2008 годы увеличилось в 2,7 раз, в Венгрии в 2,4, а в Словакии в 3,2 раза...
...Польша: Товарищество оплачивает все услуги (отопление, водоснабжение, электроэнергия и т.д.), а с неплательщиками разбирается уже самостоятельно -- максимальный срок неуплаты составляет, как правило, 3 месяца. Само же товарищество не связано ни с какими управляющими и эксплуатирующими организациями, а напрямую заключает договора с местными фирмами на оказание услуг по вывозке мусора, обслуживанию лифта или ремонту водопроводных кранов. При всем этом тарифы на услуги не могут быть произвольно завышены -- они утверждаются органами государственной власти, однако даже в стоящих рядом жилых домах могут отличаться друг от друга...
...В Казахстане: объект кондоминиума - это единый имущественный комплекс, который состоит из жилых и нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности физических и юридических лиц, государства, и общего имущества, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности (подпункт 12 статьи 2 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях»)...
...Отличительной особенностью данных кооперативов является то, что любой гражданин Германии обязан вступить в товарищество вместе с приобретением квартиры в собственность, и ни один из собственников квартир не может отказаться от вступления в товарищество...
...Вот уже почти двадцать лет кондоминиумы в США формируются в основном в домах-новостройках. Реклама жилья в кондоминиумах, строится именно на преимуществах, которые получают члены ассоциации собственников жилья: право голоса во всех внутренних вопросах, возможность непосредственного участия в делах ассоциации, самостоятельный выбор управляющих и эксплуатирующих организаций, право влиять на качество и стоимость услуг предоставляемых ими услуг...
...В большинстве западных стран граждане рассматривают приобретение жилья в собственность как инвестицию, их главная задача - содействовать тому, чтобы стоимость квартиры не уменьшалась со временем, а, по возможности, прирастала...
...В Канаде стоимость квартиры 60-120 кв.м с 1-3 спальнями составляет 150.000-350.000 канадских долларов. При этом собственнику принадлежит только помещение, все встроенные помещения, общее инженерное оборудование, прилегающие территории находятся в совместной собственности. К общей собственности могут относиться тренажерные залы, сауны, бассейны, парковка и т.д.…
...Совместное домовладение в Германии образуется следующим образом. Инвестор, собственник строительства или реконструкции жилого дома, принимает решение о разделении недвижимого имущества, и составляет заявление о разделении собственности и управлении недвижимостью, а также план разделения, где уточнено, что является общей собственностью, и имеются планы каждой квартиры и горизонтальные планы дома. План разделения регистрируется и проходит обязательный контроль, до этого продать ничего нельзя. Каждая квартира получает свою земельную книгу, имеющую три раздела: - собственник и расположение квартиры; - права третьих лиц на общем земельном участке и ограничения; - привлечение кредитов. Общий земельный участок (общее имущество) делится в зависимости от площади на 1000, 10 000, или 100 000 частей, и каждый собственник квартиры получает Х условных частей общего земельного участка, в зависимости от площади квартиры – это его право голоса на общем собрании...
...Инженерные стояки в новых и реконструированных домах (а их 90%) проходят не через квартиры, а через подъезд дома, в квартиру идут только ответвления коммуникаций. Таким образом, произведя какое-либо изменение, жилец может ухудшить параметры отопления, воды только для своей квартиры, и остальные при этом не страдают. Всё инженерное оборудование внутри квартиры, включая радиаторы отопления и электрооборудование, в ответственности собственника и все риски несёт собственник...
...В соответствии с законодательством Германии, окна жилых домов являются общим имуществом. Поэтому окна все одинаковые, герметичные со стеклопакетом, не требуют окраски и ремонта, и общий вид дома впечатляет…
… Регуляторы температуры установлены даже на полотенцесушители – они нагреваются только в нужный момент (перед принятием душа, или для сушки полотенца), в остальное время теплоноситель отключен и жилец за него не платит...
...В подвалах не жалюзийные решётки, а пластиковые стеклопакеты. Двери в квартиры не металлические, а из специального противопожарного материала, способного выдержать пламя до 30 минут. Все двери, включая в комнаты и санузлы, лоджии – герметичные противодымные, позволяющие переждать пожар, кроме прямого огня. В подъездах жилых домов как правило датчики движения (автоматическое включение освещения), и лампы, не требующие замены 2-5 лет. Выключатели как правило кнопочные, управляющие слаботочными реле, которые коммутируют включение и выключение электроприборов. В результате оборудование меньше изнашивается. Мусоропроводы отсутствуют, их не нужно чинить и проводить санобработку. Контейнеры для мусора пластиковые, не требуют обслуживания и очень долговечны. Доступ на площадку, где установлены контейнеры, для посторонних отсутствует. Кроме того, производится раздельный сбор мусора самими жильцами...
...В Италии даже с нормальной заработной платой купить жилье достаточно проблематично из-за высокой стоимости недвижимости. Об этом говорит и тот факт, что итальянцы по статистике дольше всех живут с родителями. Отдельное жилье среднестатистический житель страны может позволить себе не раньше 40 лет. Причем, это совсем не означает, что дом или квартира будут его собственностью...
...Основная проблема в Италии, в общем-то, такая же, как и в других странах: острая нехватка муниципальных домов...
...В период кризиса цены на жилье упали, но, по прогнозам экспертов они довольно скоро вернутся на уровень 2007 года, когда стоимость квартиры равнялась средней зарплате итальянца за 12 лет. При этом арендовать недвижимость не проще: в крайне редких случаях стоимость аренды не будет превышать половины месячного заработка...
...В США банки готовы предоставить ипотеку на 10 – 25 лет, если годовой уровень доходов домохозяйства примерно соответствует трехкратной стоимости приобретаемой жилой недвижимости...
Социальное жилье
...Первое социальное жилье появилось в середине XIX века во Франции в Париже. Это был многоквартирный дом, рассчитанный на 500 человек. Позднее, уже после Первой мировой войны, начали строиться такие дома в США и странах Западной Европы, в особенности, в Германии...
...В Британии, к примеру, этот вид недвижимости казался простым людям настоящей роскошью. Это были невысокие домики, рассчитанные на несколько семей и расположенные в небольших поселках вокруг промышленных центров. Таким образом, на каждую семью приходилось около 40 квадратных метров жилой площади...
...Во Франции новые жилые микрорайоны после войны возводились очень быстро и представляли собой кучку продольных и поперечных бетонных домов с редкими включениями «башен», расположенную в чистом поле...
...Германия, в которую после войны стали стекаться беженцы из множества стран, также не отставала. Жилищное строительство в первые послевоенные годы стало здесь приоритетным направлением, дотации от государства в инвестиционные проекты достигали 50%. Кстати, бесплатно жилье никому не давали даже в первые послевоенные годы: каждый жилец должен был внести посильный вклад...
...Если в Германии и был когда-то настоящий рай для малоимущих, то, скорее, в конце 80-х - начале 90-х годов прошлого века. Получить муниципальную квартиру было относительно несложно, причем, пенсионерам государство субсидировало ее стоимость в размере 100%. Согласно существующей схеме, в течение примерно 10 лет стоимость аренды в муниципальных домах постепенно приближается к коммерческой. И если семья не может платить по возросшей аренде, ее выселяют в квартиру с менее комфортными условиями. Зато немцам удалось, в отличие от Франции, избежать появления социальных «гетто», за счет того, что в качестве муниципального жилья Германия использует квартиры в обычных домах...
...В Великобритании также практикуется смешанное расселение, но успешность его малоэффективна. При возведении коммерческого жилья застройщик обязать предоставить муниципалитету какую-то часть жилплощадей для заселения малоимущих. Это приводит к тому, что состоятельные жители не общаются со своими соседями с невысоким достатком. Более того, по их требованию в домах делаются отдельные входы на противоположные улицы - так, что люди из разных кругов практически никогда не пересекаются...
...Получить социальное жилье в Великобритании могут не только малоимущие. В первую очередь государство здесь заботится о тех гражданах, которые выполняют различные общественные функции: пожарные, врачи, учителя, сотрудники градостроительных учреждений. Существуют также определенные программы для пенсионеров и инвалидов...
...Сегодня одним из общепризнанных лидеров на мировом рынке проектирования социального жилья заслуженно считаются Нидерланды. Среднестатистическая голландская квартира состоит из гостиной площадью 30-35 кв. м, двух спален по 15-18 кв. м каждая, кухни, столовой и кладовой, таким образом, общая площадь составляет 80-96 кв. м. Для каждой квартиры предусмотрено в среднем полтора парковочных места, причем парковка может быть, как подземной, так и организованной на придомовой территории. В итоге стоимость такой квартиры составляет 160-220 тыс. евро, а ее аренды – 490-600 евро в месяц...
...Во Франции, как, впрочем, и в Дании и Британии, примерно четверть семей проживают в социальных квартирах...
...В соответствии с действующим законодательством Франции как минимум 20% жилья от каждой комплексной застройки должно выделяться малообеспеченным семьям...
...Государственное жилье в Соединенных Штатах составляет лишь около 5% от всего жилищного фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям...
Субъекты правоотношений, их права и обязанности
Налогообложение
...Практически в любом государстве недвижимость представляет собой источник пополнения казны в качестве объекта налогообложения при годовой ставке в Европе 0,1–3,5 %. Исключение составляет Литва, Украина, Хорватия и еще несколько стран, где собственники (недорогих) квартир в многоквартирных домах пока таким налогом не облагаются...
...Также нет единого налога в Великобритании, он заменён муниципальным налогом (Council Tax), с которого оплачивается работа полиции, пожарной службы, дворников, собственности муниципалитета, школ и библиотек. В год сумма составляет от 200 до 2500 фунтов стерлингов, она зависит от класса здания и количества жильцов. В Великобритании существует реестр недвижимости, в котором каждому объекту присвоена одна из восьми категорий (А-Н), наибольшим налогом облагаются дома категории Н
...В Германии ежегодный налог составляет 1,9% от кадастровой стоимости. Жильё стоимостью до 120 тысяч евро не облагается налогом, если его владелец — физическое лицо. Налог на жильё в Финляндии варьируется в пределах 0,32-0,75% стоимости объекта. Во Франции размер налога зависит от площади недвижимости. В зависимости от наличия земельного участка объект облагается одним из двух видов налога. К примеру, ежегодная плата за квартиру площадью 90 м² составляет порядка 400 евро, а за дом площадью 120 м² с земельным участком на 100 м² — 1000 евро...
...Ежегодная сумма налога на недвижимость в Испании зависит от региона и составляет примерно 0,3 - 0,5 % от кадастровой стоимости объекта...
...В Канаде налог на недвижимость составляет в среднем 1% от оценочной стоимости объекта. Налог на недвижимость в Болгарии 0,15% от стоимости в год...
Содержание имущества
...В Канаде иногда застройщики с целью повышения привлекательности построенных квартир занижают ежемесячную плату за содержание на этапе продажи...
...у среднестатистической польской семьи на оплату жилищных расходов может уходить до 50 процентов всех доходов. (Средняя зарплата по стране 700-800 евро, бюджет Семьи соответственно 1200-1800 евро). Вместе с тем, если говорить о платежеспособности населения, то уровень оплаты услуг ЖКХ достиг уже почти 90 процентов (у нас он колеблется в районе 60%), хотя должники тоже не исчезли, несмотря ни на какие ухищрения властей. В отношении злостных неплательщиков в стране с 1994 года действует довольно жесткий закон об "эксмиссии", что переводится на русский язык - как принудительное выселение. В период с 1994 по 1998 год была произведена "эксмиссия" 6656 семей. Еще почти в пяти тысячах случаев при выселении предоставлялась иная, более дешевая жилплощадь...
...В Германии большинство населения живет на арендованной площади...
...В Германии вне зависимости, кто управляет жилым домом, собственники квартир получают финансовый отчёт за текущий год и бизнес-план на следующий год, арендаторы получают только расчёт за прошлый год...
...Общая квартплата состоит из двух частей – плата за жилое помещение и плата за жилищно-коммунальные услуги и составляет в среднем 7 евро/1м2, колеблется от 5 до 8 евро в зависимости от следующих факторов: - года возведения дома; - общей площади квартиры; - длительности проживания в квартире; - количества лиц в семье (влияет лишь на коммунальные услуги: расход воды, например). В плату за жилое помещение входят: строительные затраты, стоимость земельного участка, проценты по кредиту на строительство, а также издержки, связанные с содержанием жилья (амортизация 1-2% в год, паушальный платёж за содержание, текущий ремонт и управление)...
...В оплату жилищно-коммунальных услуг входит (на 1м2 общей площади, включая до 50% площади лоджии): - налог на земельный участок и здание (0,20 €), отопление (0,69 €), тёплая вода (0,17 €), уборка подъезда и лестниц (0,12 €), очистка улицы (0,04 €), вода (0,37 €), сточные воды (0,11 €), лифт (0,13 €), утилизация отходов (0,15 €), газон и благоустройство (0,08 €), общее потребл. электроэнергии (0,04 €), трубочист (0,04 €), страховки (0,11 €), старший по дому (0,18 €), кабельное телевидение (0,08 €), прочее (0,04 €) всего около 2,5 евро. При этом в Восточной Германии доля семейного бюджета на оплату квартиры составляет: - одиноко проживающий – 26%; - семья из 2 человек – 19,1%; - семья из 3 человек – 18,2%; - семья из 4 человек – 17,7%; - семья из 5 и больше – 21%...
...Тут уже оплата производится «по факту»: квартиросъемщик ежемесячно переводит на счет арендодателя в качестве предоплаты заранее оговоренную сумму, а тот по итогам года обязан представить отчет о своих реальных расходах. В результате достаточно часто возникает ситуация, когда квартиросъемщику приходится доплачивать определенную сумму. Например, если в течение года из-за роста цен на нефть подорожал мазут, на котором работают в Германии многие отопительные системы. Если же эксплуатационные расходы оказались ниже ожидавшихся, что хозяин квартиры обязан вернуть лишние деньги
...Содержание недвижимости в Германии также обходится довольно дорого. К примеру, в месяц плата за квартиру площадью 70 м² составляет до 120 евро...
...По подсчетам Немецкого союза квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund), сделанным на основе данных за 2008 год, расходы на жилищно-коммунальные услуги составляют в Германии в среднем ежемесячно 2,16 евро за квадратный метр общей площади. Если суммировать все теоретически возможные формы эксплуатационных расходов, то средняя цифра возрастет до 2,91 евро. Таким образом, жилец, снимающий квартиру в 80 квадратных метров, платит за ее содержание каждый месяц от 170 до 230 евро. За год, соответственно, набегают от 2000 до 2800 евро. Это означает, что расходы на жилищно-коммунальные услуги могут достигать 30 и более процентов от «холодной» арендной платы. Иными словами, конечная квартплата дороже чистой аренды примерно на треть...
...Владельцам жилья, живущим в собственных «четырех стенах», естественно, тоже приходится оплачивать все перечисленные здесь жилищно-коммунальные услуги. Кроме того, в многоквартирном доме они ежемесячно откладывают согласованную между собственниками сумму в резервный фонд. Там накапливаются деньги на плановые и непредвиденные ремонты здания. В результате в крупных городах сумма ежемесячных текущих расходов за относительно большую квартиру в 120-150 метров легко достигает 400-500 евро...
...Содержание недвижимости от застройщика в Испании немного дешевле: на квартиру площадью 100 м² уходит от 650 до 850 евро в год...
...В Швеции широко развито движение квартиросъемщиков, которые следят за качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и ценами на них…
...…за рубежом применяются две разные модели – модель “скидки” и модель “амортизации”. Модель “скидки” предполагает возможность выбора тех услуг, в которых нуждается квартиросъемщик. Пропорционально этому рассчитывается квартплата. Согласно модели “амортизации”, чем бережнее вы относитесь к своему жилью, тем меньше платите...
...Англия. Цена (аренды) на double room от 60-80 франков в неделю, по Англии и от 80-120 франков в Лондоне. По стандарту в комнате есть холодильник, кровать на двоих и телевизор. Цена обычно фиксированная, то есть все коммунальные счета включены. В основном в домах 4-5 комнат, 2 туалета, ванна, кухня - словом есть всё что надо. Из минусов этого варианта наверно это соседи и то, что проживание там обычно не официально, т. е. без договора на аренду. Хозяева берут депозит, сумма которого обычно составляет стоимость 2х недельного проживания, ну и устно оговариваются условия. Условия их в основном это сообщить заранее о переезде. Комнату надо оставлять разумеется в порядке, в противном случае ваш депозит уже не вернётся, а пойдёт на ремонт...
...Испания Плата за проживание в урбанизации (уборка территории, чистка бассейна) - 150 - 300 евро в год. Вывоз мусора. Плата за вывоз мусора в некоторых муниципалитетах не выплачивается. В случае если объект недвижимости входит в кондоминимум, плата за вывоз мусора включается в ежемесячный платеж за содержание кондоминимума В Хорватии содержание жилья семьёй из двух человек стоит порядка 750 евро в год. Больше всего средств на содержание жилья уходит во Франции. В год коммунальные платежи, страховка и налоги обходятся в 2-3% его стоимости, тогда как в соседней Великобритании на недвижимость тратится примерно 1%...
…в Болгарии затраты на вывоз мусора включаются в налог на стоимость недвижимости…
… в США не существует единых принципов стоимости услуг по вывозу мусора: в некоторых штатах (как в Голландии) забирают только мусор, упакованный в специальные маркированные мешки, купленные в муниципальном магазине, в других штатах мусор вывозится за счет муниципального налога (пропорционально площади имущества), в-третьих размер оплаты определяется решением кондомииума…
...Европейское домоуправление во многом строится на крепких соседских связях, доверии друг к другу и общем уважении к собственности — то, что в России иногда называется «пережитками социализма». Например, общая стоянка велосипедов в чешском подъезде — насущная необходимость. А за сохранность транспорта можно быть спокойным — здесь все свои...
…Финляндия: ремонт только с согласия соседей…
...В Финляндии 1,4 миллиона домов объединены в 70 000 акционерных обществ - владельцев жилой недвижимости. 50 000 из них пользуются услугами компаний по управлению недвижимостью (операторов), 20 000 управляются самостоятельно...
...В Финляндии… существует Квартирное акционерное общество, членом которого является каждый собственник жилья, всего в такой форме собственности более двух миллионов человек...
...Вместо свидетельства о собственности у каждого жильца есть акции, дающие право на владение определенной площадью в доме. По умолчанию в обязанность акционеров входит оплата за обслуживание дома, отопление, уборку помещений общего пользования, электроэнергию, уборку и вывоз мусора, водоснабжение и канализацию, даже налог на недвижимость и прочие затраты...
...Собранием акционеров выбирается домоуправление, определяется зарплата каждому его члену...
...Деятельность КАО четко определена законодательством, ровно так же, как и обязанность собственника осуществлять уход за своим жильем. Каждый акционер посредством общества, в которое входит, несет ответственность за наружные конструкции дома, дворовые территории, лестницы и инфраструктуру объекта недвижимости, в частности, водо— и энергоснабжение. Акционер сам отвечает за состояние поверхностных материалов в своей квартире и обеспечивает многие факторы, влияющие на качество и эстетику проживания...
...Что же касается отношений внутри дома, то закон о КАО в поправках 2010 года отменил все «стихийные ремонты», когда один из жильцов без предупреждения начинал стучать молотком по нервам остальных. Теперь владелец квартиры, он же акционер, обязан уведомлять домоуправление о планируемом ремонте. Это касается изменений конструкций и коммуникаций, так как архитектурное состояние должно контролировать именно домоуправление.
Когда председатели правления получают уведомление, они назначают надзорного, который следит, во сколько вы начали и закончили ремонт, чтобы не тревожить соседей, как выносится строительный мусор и т. д. Также они вправе требовать компенсацию за время, проведенное в «дозоре». Единственно безнаказанно разрешено красить и переставлять мебель...
...Но закон о КАО продиктован самой жизнью. В Европе многие мои молодые местные знакомые меняют квартиры и место жительства довольно часто. И каждый из них рассматривает свою собственность как объект будущей продажи. И так как их квартира — часть большого дома, они заинтересованы в том, чтобы по чьей-то вине его вдруг не затопило или не повело. Собирая такие уведомления, домоуправление легко узнает, по чьей вине это произошло, и кто должен за это ответить, возместить убытки...
...Литва: В зависимости от типа дома в число расходов по содержанию могут быть включены вывоз мусора, уборка подъездов, платеж домовой общине (по сути – управляющей компании) и т. п. Такие платежи могут требовать от €20 до €100 в месяц.
...Болгария: муниципальный налог на вывоз мусора не одинаков в разных муниципалитетах… и составляет около 0,4% в год от стоимости недвижимости...
...В Казахстане в 1996 году решением Правительства республики сфера содержания и эксплуатации жилищного фонда была полностью переведена на бездотационную основу, в Казахстане власти просто переложили всю ответственность за жилищный фонд на плечи КСК (кооперативы собственников жилья) ...
Страхование
...В большинстве стран Европы жильё подлежит обязательному страхованию, поэтому необходимо учитывать уплату страховых взносов. На их размер влияют такие факторы как стоимость имущества, расположение жилья, изношенность...
...Страховые взносы. Страхование объекта недвижимости в Испании не является обязательным. В случае, если объект покупается с ипотечным кредитом, обязательным является страхование на сумму ипотечного кредита. Ежегодная страховка составляет примерно 0,15 % от страховой суммы...
Организация профессиональной деятельности по содержанию объектов
...Как подсчитано ведущими экономистами мира, в себестоимости услуг ЖКХ составляющая заработной платы работников данной сферы доходит до 30-35% в развитых странах Западной Европы
...Восточной Германии в настоящее время собственность распределена среди частных собственников 80%, коммерческих собственников 15% и муниципальными жилищными компаниями 5%. Причём в 80% частных собственников входят ЖСК и квартиры, сдаваемые собственниками внаём. 5% государственных жилищных компаний в ближайшее время будут преобразовываться в частные, т.к. при всей немецкой педантичности даже немцы не смогли добиться в этих компаниях эффективной работы – затраты в 2 раза выше, чем в частных компаниях, а на качество услуг имеются нарекания у населения...
...В Германии …управляющим может быть и просто физическое лицо. Территориального деления нет, заказ на управление может быть получен совершенно разными путями. Цель у всех одна – повысить рыночную стоимость жилья и привлекательность для жильцов, для этого производится санация домов, включая пристройку лифтов, утепление фасадов, благоустройство территории...
... ЖСК в Восточной Германии – это крупные образования, включающие как правило десятки домов и осуществляющие разные функции. Но в любом случае главная – это управление. Многие ЖСК также учредили для управления жилыми домами ООО, как правило для снижения затрат. ООО, оказывая услуги ЖСК, не платит НДС 12%...
... При этом министерство ЖКХ как таковое отсутствует. ЖСК напрямую или через ООО оказывает услуги: - инфраструктурные, это работа управдома, уборка территории и вывоз мусора и т.д.; - технического управления, это сантехнические и электротехнические работы, малярные и т.д; - экономического управления, это бухгалтерия и составление бизнес-планов, отчётов и т.д...
...Так, например, в Восточной Германии в штате управляющих компаний как правило нет уборщиков, электриков, сантехников, маляров и т.д. – к этим работам привлекаются специализированные фирмы и частные предприниматели, по мере необходимости. В штате имеется только специалисты управления по трём направлениям – технический директор с помощниками, финансовый директор с помощниками, секретариат. Кроме того, в каждом жилом доме имеется «управдом», или хауз-мастер, к которому непосредственно обращаются жильцы при наличии технических вопросов. Управляющая компания в обязательном порядке производит страхование общего имущества, включая земельный участок, а собственники квартир как правило производят страхование своего имущества. В случае возникнове6ния обстоятельств (например, на земельном участке ТС кто-то поскользнулся и сломал ногу) выплачивается страховка за счёт страховой компании...
...Средняя зарплата дворника в Германии составляет 1000-1200 евро в месяц…
… Монтер в области бытового обслуживания населения работает в качестве жестянщика или слесаря-сантехника на предприятиях по предоставлению бытовых услуг населению. Он выявляет поврежденные места в системе водоснабжения, устраняет их и проводит их техническое обслуживание, например, убирает листву с кровельного лотка или прочищает водопроводные трубы. В случае аварии он немедленно выезжает на место, будь-то ночь, выходной или праздничный день. Монтер в области бытового обслуживания населения в Германии получает 1937 евро, средняя зарплата слесаря по ремонту газового оборудования составляет 2556 евро в месяц. Среднемесячная зарплата слесаря-сантехника составляет 2556 евро...
...Законом Республики Казахстан от 22 июля 2011 года № 479-IV «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений» были внесены поправки в Закон «О жилищных отношениях», которые разграничили обязанности по управлению и содержанию объекта кондоминиума...
...В соответствии с указанными поправками управление объектом кондоминиума осуществляют органы управления объектом кондоминиума в виде тех форм, которые были перечислены выше, содержание же объекта кондоминиума осуществляют – субъекты сервисной деятельности (проще говоря, сервисные компании). Причем дается следующее понятие «содержания объекта кондоминиума» – это совокупность организационных и технических мероприятий, реализуемых субъектом сервисной деятельности в соответствии с договором, заключаемым с органом управления объектом кондоминиума. Получается, что органы управления объектом кондоминиума должны заключать договоры с субъектами сервисной деятельности для выполнения мероприятий по содержанию объекта кондоминиума. Органы управления объектом кондоминиума могут только управлять, но никак не осуществлять деятельность, связанную с реализацией технических мероприятий (того же ремонта)...
...приказом Председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 13 сентября 2011 года № 338 была утверждена Типовая форма договора управления объектом кондоминиума. Кстати сказать, собственники квартир могут и должны брать за основу данный договор, когда заключают договора на управление объектом кондоминиума. В приложении к этому Договору имеется Перечень работ по управлению объектом кондоминиума, в котором и перечислены основные работы, которые могут осуществлять органы управления объектом кондоминиума:
- ...организация осуществления осмотра технического состояния конструкций и инженерного оборудования объекта кондоминиума:
- ...организация работ по обследованию объекта кондоминиума (объектов) с целью определения их технической готовности к эксплуатации (в том числе сезонной), необходимости проведения текущего и капитального ремонта общего имущества:
- ...планирование работ по содержанию и ремонту переданного в управление общего имущества объекта кондоминиума:
- ...планирование финансовых и технических ресурсов, заключение договоров с подрядными организациями:
- ...осуществление систематического контроля за качеством услуг, работ подрядных организаций, субъектов сервисных деятельностей в рамках заключенных договоров
- ...и многие другие работы, среди которых можно выделить ведение документации, открытие банковских счетов, заключение договоров с поставщиками, обеспечение регистрации объекта кондоминиума, оформление управленческих решений, подготовка отчетов, организация проведения собраний собственников квартир (помещений)...
...В Финляндии оператор (управляющая компания), прежде всего, отвечает за ежедневное управление в соответствии и согласно договору на управление, в котором оговариваются условия и перечень услуг и расценки
...Оператор (управляющая компания) выбирает эксплуатирующую организацию, для небольших объектов члены товарищества выбирают ее сами...
...Эксплуатирующая организация предоставляет жилищно-коммунальные услуги либо самостоятельно, либо по договору со специализированными компаниями (ремонтно-строительные, уборка территории, снега, охрана, вывоз мусора и пр.). Эксплуатирующая организация ежегодно отчитывается перед жильцами о доходах и расходах, а также балансе общества собственников жилья...
...На Западе и в США инженерные сети внутри дома обслуживает одна фирма, приборы учета на системах теплоснабжения – вторая, насосы, установленные на системах теплоснабжения, – третья, бойлер (теплообменник) – четвертая и т. д...
...В Германии управляющий должен иметь высшее образование и квалификацию экономиста, инженера, юриста или социального работник
